Ein Haus in Europa kaufen? Steuern begleiten Sie vom Kauf bis zum Verkauf. Hier erfahren Sie, wo Immobilien am meisten und am wenigsten besteuert werden.
Der Besitz eines Eigenheims in Europa bedeutet, an fast jeder Stelle Steuern zu zahlen: beim Kauf, beim Halten, beim Vermieten und beim Verkauf.
Über den Kontinent hinweg ist Immobilienbesitz von einem Geflecht von Steuern umgeben, das Sie vom Moment der Unterzeichnung des Vertrags bis zu dem Tag begleitet, an dem Sie verkaufen, und es gilt, egal ob die Immobilie leer steht oder Miete einbringt.
Wie viel Sie tatsächlich zahlen, hängt enorm davon ab, wo Sie kaufen. Daten des Global Property Guide, der die Immobilienbesteuerung in mehr als 80 Ländern verfolgt, zeigen, dass Wohneigentum im ganzen Kontinent stark besteuert wird.
Es gibt vier Immobiliensteuern, auf die man achten sollte.
Es gibt eine Grunderwerbssteuer, die beim Kauf anfällt, manchmal Stempelsteuer genannt; eine jährliche Grundsteuer, die auf dem bewerteten, Markt- oder Katasterwert eines Hauses basiert; eine Steuer auf Vermietungseinkünften; und eine Kapitalertragssteuer auf jeden Gewinn aus einem Verkauf.
Eine klare Rangliste ist schwer zu ziehen.
Jedes Land wendet seinen eigenen Zeitplan an, viele Höchstsätze werden als Spannen statt als einzelne Zahl veröffentlicht, und der Wert, auf den jede Steuer erhoben wird, ist nicht überall derselbe.
Doch ein Land taucht in fast jeder Liste ganz oben auf.
Wie hoch ist die Steuer auf Mietinkünfte in Europa?
Für jeden, der zur Vermietung kaufen möchte, ist die Steuer auf Mietinkünfte diejenige, die das Ergebnis am stärksten beeinträchtigt, und hier unterscheiden sich die Länder am deutlichsten.
Global Property Guide modelliert, was ein nicht ansässiger Eigentümer bei drei Stufen der monatlichen Miete zahlen würde: €1.500, €6.000 und €12.000.
Bei einer moderaten Miete von 1.500 € pro Monat ist Dänemark am strengsten und zieht vom ersten Euro 42,11% ab, gefolgt von den Niederlanden mit 36% und Finnland mit 30%. Geht man in die andere Richtung, beginnt Zypern bei null, während Luxemburg 2,94% nimmt.
Bei höherer Miete verschiebt sich die Rangfolge.
Bei 12.000 € monatlich führt Belgien die Tabelle mit 47,27%, gefolgt von Dänemark mit 43,22% und Deutschland sowie Griechenland auf 41% gleichauf.
Eine Handvoll Länder bewegt sich kaum: Italien bleibt bei 21%, Portugal bei 28% und die Niederlande bei 36%, egal wie hoch Sie verdienen, was sie je nach Höhe der Miete zu einem Schnäppchen oder einer Strafe machen kann.
Die Länder, die am stärksten zulegen, neigen dazu, Mietinkünfte in die gewöhnliche Einkommensteuer zu fassen. Österreich ist hier ein gutes Beispiel.
In Österreich wird das Einkommen nach dem gleichen progressiven Schema wie ein Gehalt besteuert, von null unter 13.308 € bis zu 55% auf alles über 1 Million €. In solchen Fällen ist die Immobiliensteuer, die wirklich zuschlägt, im Wesentlichen die Einkommensteuer in anderer Form.
Grunderwerbsteuer: Was der Kauf von Immobilien kostet
Die Steuer, die Sie beim Kauf zahlen, führt Belgien erneut an.
Käufer dort können einer Steuer von bis zu 12,5% des Preises ausgesetzt sein, knapp über der britischen Höchstgrenze von 12%, den Niederlanden 10,4% und Luxemburgs 10%.
Belgien legt die Steuer je nach Region fest, daher erledigt die Postleitzahl einen großen Teil der Arbeit.
Kaufen Sie eine Immobilie im Wert von €500.000 in Brüssel oder Wallonien, ohne Anspruch auf Vergünstigungen, und Sie zahlen die volle 12,5%, eine Steuerrechnung von €62.500 am ersten Tag.
Für Eigennutzer verbessert sich das Bild jedoch. Brüssel befreit die ersten €200.000 des Kaufpreises für berechtigte Käufer, wodurch sich die Rechnung bei einer Immobilie im Wert von €500.000 auf €37.500 reduziert.
Wallonien bietet einen reduzierten Satz von 3% für berechtigte Käufer, wodurch die Steuer auf etwa €15.000 sinkt. Käufer von qualifiziertem Sozialwohnungsbau eines öffentlichen Trägers in Wallonien zahlen keine Registrierungsgebühr, während Flandern eigene, separate Sätze und Vergünstigungen anwendet.
Am anderen Ende des Spektrums erheben Estland und die Tschechische Republik keine Grunderwerbssteuer beim Kauf.
Litauens Erwerbsgebühren belaufen sich auf etwa 0,4%, bzw. ca. €2.000 bei einer Immobilie im Wert von €500.000, ein Bruchteil der Zehntausenden, denen Käufer in Belgien gegenüberstehen.
Welche europäischen Länder haben die höchste jährliche Grundsteuer?
Selbst wenn eine Immobilie leer steht, müssen Sie möglicherweise Grundsteuern zahlen.
Hier müssen Sie vorsichtig sein, denn die jährliche Grundsteuer ist diejenige Zahl, die Menschen am häufigsten falsch einschätzen.
Länder besteuern nicht dasselbe. Einige wenden einen Prozentsatz auf den Marktwert eines Hauses an, andere auf einen deutlich niedrigeren Kataster- oder Bewertungswert, der Jahrzehnte veraltet sein kann, und Großbritannien verwendet überhaupt keine Prozentsätze, sondern ordnet Häuser in Bewertungsbereiche ein.
Spaniens maximale Grundsteuersatz kann in einigen Gemeinden 4,8% erreichen, wird jedoch auf den Katasterwert und nicht auf den Marktwert angewendet, wodurch der headline Prozentsatz deutlich weniger aussagekräftig ist.
Schauen Sie stattdessen darauf, was Eigentümer typischerweise für ein Haus im Wert von rund €300.000 zahlen, und die Unterschiede werden deutlich geringer, weil jeder Staat den steuerpflichtigen Wert unterschiedlich definiert.
Im Vereinigten Königreich liegt die Council Tax auf eine solche Immobilie typischerweise bei rund €2.000 bis €3.200 pro Jahr, abhängig von der Bewertungsstufe und der örtlichen Behörde.
In Frankreichs taxe foncière und Spaniens IBI belaufen sich im Allgemeinen auf rund €700 bis €1.800, da beide auf steuerpflichtigen Werten basieren, die in der Regel deutlich unter Marktpreisen liegen. Belgiens précompte immobilier, berechnet aus einem fiktiven Mietwert von 1975, fällt oft in einen ähnlichen Bereich.
Deutschlands Grundsteuer, 2025 reformiert, liegt oft unter der der Nachbarländer, obwohl die Abrechnungen je nach Gemeinde unter dem neuen Bewertungsverfahren erheblich variieren.
In Zypern und Malta zahlen Eigentümer überhaupt nichts, weil kein Land eine jährliche Immobiliensteuer erhebt.
Kapitalertragssteuer in Europa: Die Rechnung, wenn Sie eine Immobilie verkaufen
Verkaufen Sie mit Gewinn, schwankt die Steuer stark, wobei oft die Dauer des Besitzes wichtiger ist als der eigentliche Satz.
Dänemark ist hier am strengsten und besteuert Gewinne bis zu 52,07%, sobald sie Ihrem Gesamteinkommen hinzugerechnet werden.
Bei einem Gewinn von €250.000 gehen damit bis zu €130.000 verloren, und Sie bleiben mit ungefähr €120.000 zurück.
Malta könnte kaum unterschiedlicher sein.
Es besteuert den Gewinn überhaupt nicht, stattdessen wird eine pauschale 12% auf den Verkaufspreis als Transaktionskosten erhoben, und das fällt auf 5%, wenn Sie kein Immobilienhändler sind und innerhalb von fünf Jahren verkaufen.
Deutschland verfolgt erneut einen anderen Weg: Besitzen Sie eine Immobilie länger als zehn Jahre, ist der gesamte Gewinn, also alle €250.000 davon, steuerfrei.
Verkaufen Sie innerhalb dieses Zeitfensters, wird der Gewinn mit Ihrem Einkommensteuersatz zuzüglich des Solidaritätszuschlags besteuert.
Also, wo wird Immobiliensteuer in Europa am stärksten erhoben?
Setzt man die vier Steuern zusammen, sticht ein Land heraus.
Belgien liegt beim Kauf, Halten und Vermieten ganz vorn oder ganz oben, und nur seine Behandlung der Kapitalerträge, von 16,5% bis 33%, bietet wesentliche Entlastung.
Am anderen Ende befinden sich Zypern und Malta. Zypern beginnt die Mietinkünfte-Steuer bei null, Malta verschont Kapitalerträge, und beide erheben keinerlei jährliche Immobiliensteuer, wodurch sie zu den am wenigsten stark besteuerten Ecken des Kontinents für Immobilienbesitzer gehören.
Für einen grenzüberschreitenden Investor ist der angegebene Kaufpreis nur der Eröffnungspunkt.
Was darüber entscheidet, ob sich eine europäische Immobilie lohnt, ist, wie viel der Ertrag dem lokalen Steuergesetzbuch erhalten bleibt, und in dieser Hinsicht ist die Kluft zwischen einer Brüsseler Wohnung und einer zyprischen Villa groß genug, um zu zeigen, dass Europa beim Immobiliensteuer nicht auf einen einheitlichen Markt zusteuert.
